• 租赁活动相较2020年第1季度有所复苏,但在经济放缓的背景下,节约成本仍是主
要的需求类型。非中央商务区化的趋势依然持续,由于租户采取了更谨慎的租赁
策略,续租率继续提高。中央商务区的净吸收量为-2,600平方米。非中央商务区
的净吸纳量达8.6万平方米,前滩板块吸引了许多具有节约成本需求和整合需求的
租户。科技新媒体公司、医药类企业及金融服务业的租赁需求保持韧性。
• 业主为弥补疫情导致的施工延误,加快了在建项目的工程进度,二季度共有六个
非中央商务区的新项目竣工,总建筑面积达29.5万平方米。同时,另有部分业主
为应对激烈竞争和供应压力,策略性推迟了项目竣工日期。租户在租赁策略上愈
发谨慎,非中央商务区化趋势持续,使中央商务区的空置率基本维持在10.6%。
而非中央商务区的空置率环比上升1.8个百分点至30.2%,主要受到新项目竣工影
响。
• 疫情对办公楼市场的影响延续至二季度,本季度租金跌幅扩大。中央商务区的租
金环比下跌2.6%,非中央商务区的租金环比下跌3.8%。租户依旧保持谨慎,而大
量供应和需求放缓,促使业主提供更多优惠条件,如更长的免租期和定制化装修
服务等。
20142013 2016 20172012 2015 2018
• 非中央商务区的租赁活动推动需求复苏
• 工程进度加速,二季度共有六个新项目竣工
• 租金跌幅扩大,业主倾向于提供更多优惠条件
指标 市场
2020年
第二季度
本季环比变化 同比变化
总体量
(平方米)
中央商务区
6,710,256 0 -29,201
非中央商务区
7,137,370 269,259 627,366
租金
(元/平方米/天)
中央商务区
9.5 -2.6% -6.3%
非中央商务区
5.9 -3.8% -8.6%
空置率
中央商务区
10.6% 0.0pp -0.3pp
非中央商务区
30.2% 1.8pp 6.8pp
2019
上海:2020年第二季度
上海
非中央商务区
租金 5.9元
/平方米/天
空置率 30.2%
浦西中央商务区
租金 9.4元
/平方米/天
空置率 9.2%
浦东中商务区
租金 9.7元
/平方米/天
空置率 12.4%
2020*
• 疫情导致的经济放缓可能使企业收紧租赁预算,办公楼市场需求仍将以成本节约
型为主。预计续租和非中央商务区化的趋势将持续。由于供应量较大和空置率上
升,2020年租金将继续下跌。
• 尽管近期面临挑战,金融服务和专业服务等承租能力较高的行业将保持一定韧性,
科技新媒体和医药健康行业在租赁需求中的比例仍将有望继续增加。
租户市场
平衡市场
业主市场
租金
下降
跌幅
放缓
涨幅
放缓
租金
上涨
甲级办公楼新增供应及需求 ( 千平方米 )
新增供应
净吸纳量
甲级办公楼空置率
中央商务区
非中央商务区
中央商务区
非中央商务区
甲级办公楼平均净租金(元/平方米/天)
房地产周期表
上海地图
市场概况及趋势
市场展望
数据一览
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数据一览
市场概况及趋势
• 业主和零售商通过各类促销活动及延长夜间营业时间等方式,积极推动零售市场
的恢复。多个美妆集合店品牌逆势扩张,而快时尚品牌在业绩下滑和库存积压等
压力下加速行业洗牌。核心商圈业主上调餐饮租户占比,尤其是中式简餐、休闲
饮品及甜品店。儿童零售及教育类品牌保持线下门店扩张,而儿童娱乐类租户扩
张步伐则有所放缓。
• 本季度无新增供应,同时虹口区一百货商场退市。租赁疲软延长了项目招商谈判
周期,使得更多项目开业延期。核心商圈大批项目进入集中调改导致全市整体空
置率攀升。核心商圈空置率由一季度的9.3%环比升至12.5%,主要是受到多个项
目本身的租户调整及新冠疫情的持续影响。非核心商圈空置率环比由10.2%升至
11.4%。在周边居民的刚需消费及更低运营成本的支撑下,社区型购物中心韧性凸
显,使得非核心商圈的空置率攀升不及核心商圈明显。
• 二季度,核心商圈零售物业首层租金同比下跌约2.3%至人民币48.8元每平方米每
天;非核心商圈首层租金同比下跌约5.3%至人民币19.2元每平方米每天。本季度
更为明显的租金跌幅反映出当前业主和租户所面临的挑战。业主对于租金优惠条
款的谈判持更为开放的态度,尤其对于那些值得合作的品牌。而租户则倾向于通
过签订更短的租期和更灵活的租赁空间来减轻运营压力。
房地产周期表
租户市场
平衡市场
业主市场
市场展望
• 业主、商家及政府的协同合作将助力上海商业的恢复及消费者信心的重建。尽管
目前部分品牌可能更多关注控制成本,在门店扩张上更显谨慎,但是仍有很多品
牌在寻求新的机会以快速提升市场渗透率。
• 未来几个季度内项目延期的情况将持续。部分现有项目空置率的攀升及更多租赁
优惠将使下半年租金持续承受下行压力。尽管如此,拥有出色的资产管理能力和
更快的客流及业绩恢复的优质项目更有可能将租金维持在预期水平。
• 社零总额降幅收窄,租赁需求仍显疲软
• 在建项目持续面临延期交付
• 全市有效租金加速下跌
上海地图
指标
市场
2020年
第二季度
本季环比变化
同比变化
总体量
(平方米)
核心区域
5,358,078
-5,000
258,461
非核心区域
9,102,131 -15,000
385,000
租金
(元/平方米/天)
核心区域
48.8
-1.2%
-2.3%
非核心区域
19.2
-2.8% -5.3%
空置率
(仅购物中心)
核心区域
12.5% 3.2pp 3.4pp
非核心区域
11.4% 1.3pp 1.9pp
核心区域
租金 48.8元
/平方米/天
空置率 12.5%
优质零售物业新增供应及需求 ( 千平方米 )
购物中心空置率
优质零售物业首层平均净租金(元/平方米/天)
核心区域
非核心区域
新增供应
净吸纳量
非核心区域
租金 19.2元
/平方米/天
空置率 11.4%
上海: 2020年第二季度
核心区域
非核心区域
上海
租金
下降
跌幅
放缓
租金
上涨
涨幅
放缓
20152014 2017 20182013
2021*
2016 2019 2020*
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数据一览
市场概况及趋势
• 二季度,受疫情延迟的购房需求逐步得到释放,同时大量新增供应为买家提供了
更多选择,一手住宅成交量出现显著回升。整体市场共成交约240万平方米,环比
增长153.1%, 同比增长 12.5%。 高端住宅成交 量环比增加 342.8%,同比 增加
148.4%至1,222套,达到自2016年以来的季度最高水平。由于供应量大导致项目
间的竞争加剧,成交进度持续分化,具有学区、零售配套等设施的项目更受买家
的关注。
• 整体市场新增供应量环比增长326.5%至约210万平方米。因疫情推迟的项目在二
季度集中入市,同时开发商为缓解资金流压力而加速推盘,导致供应量出现大幅
增长。二季度,高端市场有九个项目开盘,共推出1,602套住宅,创下自2008年第
三季度以来的季度最高水平。一些市场关注度较高的项目表现较好,如新鸿基的
滨江凯旋门二期和瑞安翠湖五集。
• 由于限价政策的松动,新开盘项目获取了更高的备案价格,使高端一手住宅价格
环比上涨0.3%至119,660元/平方米。而二手价格在经历过去两年的下跌后,二手
市场活跃度的逐渐恢复加强了小业主的信心,因此二手价格在二季度基本持平。
租赁活动随着外来租客陆续返沪略有恢复,抵消了部分疫情造成的需求放缓。因
此,平均租金仅环比下跌0.3%,较一季度0.6%的跌幅有所收窄。
住宅市场周期表
20142013 2016 20172012 2015 2018 2019*
卖方市场
平衡市场
买方市场
上海
市场展望
• 预计2020年下半年地方政府将继续放松供应端政策,包括增加土地供应、放松限价
政策以及加速预售证审批流程。同时,需求端政策仍将保持紧缩,如限购政策和首
付要求等。
• 我们依然认为2020年下半年成交势头可能会放缓,由于受疫情延迟的购房需求已在
大量新增供应入市时释放,且需求端政策保持紧缩,宏观经济的不确定性依然存在。
价格方面,限价政策的松动将继续带来一手价格的温和增长。
• 大量新增供应入市,住宅成交量出现回升
• 开发商加速推盘,以缓解资金流压力
• 限价政策放松带动一手住宅价格上涨
上海地图
价格
下降
跌幅
放缓
价格
上涨
涨幅
放缓
上海:2020年第二季度
2019
新兴高端市场
价格111,554
元/平方米
成交739套
传统高端市场
价格134,692
元/平方米
成交483套
指标 市场
2020年
第二季度
环比变化 同比变化
成交量 (套) 高端市场
1,222 342.8% 148.4%
新增供应 (套) 高端市场
1,602 689.2% 6,308.0%
价格 (元/平方米)
高端一手市场
119,660 0.3% 1.1%
高端二手市场
79,508 0.0% 0.1%
租金 (元/平方米/月) 高端市场
143.2 -0.3% 1.4%
2020*
注:此处价格为二手价格
新增供应
成交量
高端住宅新增供应及成交 套
高端住宅价格 元 平方米
租金 元 平方米 月
一手市场
二手市场
二手市场
指标
市场
年
第二季度
本季环比变化
同比变化
总体量
平方米
非保税市场
6,011,310 1.80% 0.22%
租金
元 平方米 天
非保税市场
1.51
0.94% 4.67%
空置率 非保税市场
7.5% 2.2pp 0.7pp
高标准仓库新增供应及需求 ( 千平方米 )
高标准仓库空置率
高标准仓库平均净有效租金(元/平方米/天)
非保税市场
非保税市场
新增供应
净吸纳量
上海: 2020年第二季度
数据一览上海地图
市场概况及趋势
• 国内外第三方物流和货运公司的租赁需求保持活跃。一家医药公司在青浦录得较大
租赁面积。二季度未见大面积冷链租赁成交,但相关问询量依然保持强劲。尽管本
季度租赁市场保持活跃,但是新竣工项目的预租相对缓慢且部分租户租赁期满后选
择退租。例如,一家时装零售商受疫情影响提前终止租约。受此影响,全市净吸纳
量录得负值。
• 本季度,丰树完成位于浦东机场的翻新项目(36,000平方米),位于松江的龙地
天马项目(71,775平方米)实现竣工交付。尽管这两个项目的预租有限,但是有
大面积租赁正在谈判。受本季度新增供应的影响,市场平均空置率上升2.2个百分
点至7.5%。空置率上升集中在有新项目入市的浦东机场和松江。受部分租户租赁
期满后选择退租影响,金山和闵行的空置率小幅上升。
• 租金环比上涨0.9个百分点至人民币1.51元每平方每天。嘉定和浦东大金桥等细分
市场由于租赁需求强劲且空置率较低,租金增长最为强劲。租金同比增幅持续放缓,
表明受疫情影响业主保持谨慎的租赁策略。本季度未录得整栋投资交易,但投资者
持续追踪投资机会,并且相比其他商业地产类型,物流地产显示出的韧性和抗风险
能力使得投资者兴趣不减。
市场展望
• 2020年下半年有限的新增供应或将抑制空置率上升。本季度新竣工项目正在谈判
的租赁以及即将入市的供应预租进展良好,对经历一个不平衡上半年的需求市场
来说是一个积极信号。预计2020年的总体新增供应相对有限,这将有助于缓解疫
情对需求的影响。
• 我们初步预测显示,开发商计划在2021年迎来一波供应高潮,这可能给出租率和
租金增长带来更多压力,特别是如果疫情后消费者信心和零售业复苏速度慢于预
期的话。
上海西区
租金 1.55元
/平方米/天
空置率 8.6 %
新兴市场
租金 1.45元
/平方米/天
空置率 3.0%
上海东区
租金1.49元
/平方米/天
空置率 8.4%
20142013 2016 20172015 2019
房地产周期表
租金
下降
跌幅
放缓
租金
上涨
涨幅
放缓
上海
租户市场
平衡市场
业主市场
2018
• 租赁市场保持活跃,需求主要来自于第三方物流
• 上海市场时隔一年首次迎来新增供应
• 租金环比保持稳定增长
2020*
2021*
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