中国 | 2020年9月
评估咨询服务部
中国物流市场活跃指数研究 | 2020
纵观物流格局
洞察活跃市场
随着中国中产阶级迅速壮大,蓬勃发展的消费品零
售市场为现代物流业提供长期机遇。同时,过去十
年来我国线上零售飞速成长,电商及消费者对高品
质的物流配套设施和高效及时的供应链配送也提出
了新的需求。 此外,制造业作为中国高标库市场最
早的需求来源之一, 在产业升级中逐步向产业价值
链的中高端迈进, 高新技术产业和装备制造业的发
展也为物流需求提供了充足动力。
与此同时, 我国物流行业的供给侧存在较为突出的
结构性矛盾:简易仓库闲置与高标库供给不足的局
面长期存在,高标库占总量比重不足5%。在“零售
+电商+高端制造业”的三轮驱动下,优质物流仓储
的供需缺口将不断扩大, 未来高标库市场存在较大
发展空间。 然而,我国一二线城市不断上涨的土地
价格使物流地产的开发效益较为低下;政府出于税
收 、就业、集约资源等因素的考量,在一定程度上
收紧工业仓储用地供给。
有鉴于此, 仲量联行评估咨询服务部开展了“物流
市场活跃指数研究” ,旨在提供与物流市场相关的
经济、 社会和产业等因素的整体化梳理,以洞察全
国主要物流市场的活跃程度,在中国日益复杂的物
流生态系统中明晰物流市场活跃能级的分布格局。
刘嘉敏
大中华区评估咨询服务部总监
仲量联行
中国物流市场活跃指数研究 | 2020
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“物流市场活跃指数”简介
一个物流市场的需求强度、活跃程度和发展态势,与所在城市的经济体量、工业化程度、基础设施建设水
平、居民消费水平等因素密切相关, 物流市场活跃水平的区域布局在一定意义上是区域经济发展状况的某
种“映射”。
基于经济水平、社会基础和产业发展三大维度,仲量联行评估咨询服务部结合宏观经济数据、市场行情和
物流行业专家意见,设计出物流市场活跃评价体系,以指数的形式体现物流市场的系统性能级。其中,经
济水平维度反映该城市的经济体量和消费能力,是支撑物流发展的经济基础;社会基础维度反映物流发展
所需要的人力资源和基础设施支持;产业发展维度则衡量该城市当前的物流及相关产业规模和供求环境。
在三大维度、共计42个子级指标的衡量下,团队运用定性、定量的分析工具,计算并勾勒出48个市场的物
流活跃指数及分布格局。
(全国主要物流市场活跃格局地图)
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“物流市场活跃指数”研究方法
基于定量的年鉴数据、市场数
据和通过咨询物流地产评估领
域的专家意见得出的调查定性
数据,团队建立起对48个城市
物流市场的评价画像。
另一方面,我们希望融合呈现
数据特征(客观)和体现专家
经验(主观)这两种方式得出
指标权重的综合考量,让各因
素的重要程度兼具资源要素本
身的特性以及专家对市场前沿
的认知把握。
在42个评价指标当中,共有39个指标是定量因素,占总体评价体系
的92.8%。定量因素主要由市场所在城市及省份的经济基本面、基础
设施建设、产业表现(如货运量和货运周转量)和相关产业规模等
指标构成,数据主要来源于国家及省市统计年鉴、中国房地产大数
据信息平台和仲量联行评估咨询服务部物流仓储数据库。
为了消减指标之间不同单位对综合指数计算结果的影响,团队将定
量指标进行从1到10的缩放,1表示该指标中最小值,10表示该指标
中最大值。由于本研究各定量指标均为效益型(即数值越大代表效
益越高),数据标准化的方法为:
𝑋
!"
#
=
𝑋
!"
− min{𝑋
"
}
max 𝑋
"
− min{𝑋
"
}
j = 1,2, … , n
3个定性调查因素分别为入驻情况、投资热度和租金走势,是体现该
市场物流需求旺盛程度的显性指标,由研究团队向活跃在物流地产
租赁、交易、评估一线的行业专家进行调查问询得出指标数据。专
家基于对各个市场现状的认知和理解,在1到10之间选择每个市场所
符合的数值。
北京、广州、深圳、苏州、东莞在入驻情况、投资热度和租金走势
上均排在前列,意味着这些城市物流仓储租赁需求较为旺盛。向好
的需求基本面及长期增长前景让这些物流市场持续保持活跃。值得
注意的是,受区域经济一体化协同发展的影响,核心城市周边经济
实力雄厚的卫星城市得到外溢需求受益,在中长期内,作为沪深卫
星城的苏州和东莞的物流市场将保持较高热度。
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物流市场活跃模型
社会基础
经济水平 产业发展
宏观经济
• GDP
• 第一产业值
• 第二产业值
• 第三产业值
居民收入
进出口水平
社会消费零售总额
城市等级
人口基数
人力资源
交通条件
信息化水平
基建投资
市场供给表现
• 保税仓库
• 非保税仓库
• 高标仓库
• 非高标仓库
• 仓储总面积
市场需求表现
• 入住情况
• 投资热度
• 最近走势
货运量
货运周转量
快递业务量
相关产业发展规模
“物流市场活跃指数”评价体系
研究来源:仲量联行评估咨询服务部
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